ハウスクリーニングの空部屋清掃大阪「みがき屋Q3」は、空部屋清掃で賃貸マンションオーナー・不動産管理会社を応援します。

満室経営の最大の武器は、大家さんの営業

満室経営の最大の武器は、大家さんの営業

賃貸経営の関西の実態

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HOME'Sによると、大阪府の賃貸住宅の空室率は、19.9%にも上るそうです。(大阪市は、19%)
HOME’S 大阪府の賃貸経営

  • 京都府の空室率は、17.5%(京都市:17.9%)
  • 兵庫県の空室率は、19.9%(神戸市:18.3%)
  • 奈良県の空室率は、24.7%(奈良市:19.2%)

賃貸住宅の4~5軒に1戸空家になります。
大阪府の場合19.9%ですので、20戸のマンションの場合何と4戸も空部屋となります。
これでは、とても安定経営は望めません。

加速する少子化・新築の増加を考えると、空室率は更に増加を加速するのは、容易く想像できます。

平均での空室率ですから、毎月請求される建築費などのローンが、まともに払えない大家さんは、かなりの数に登るものと思われます。

管理会社に任せきりでは、空室は埋まらない

大家である貴方は、空き室が発生したらどうしますか?
まず、管理会社に連絡する。
そうですね。
それはまず、必要です。

でも、大家さんの6~7割の方は、そこで止まってしまい、動かないのです。
そして、今月のローンを気にしながら、ひたすら空室が埋まるのを待っているのです。
ハッキリ言って、これではなかなか空室は埋まりません。

ついでに
空室への入居者を依頼される不動産業者にも
決めたい物件の優先順位があります。
1.所有物件
2.借上げ物件
3.集金管理物件
4.専任物件
5.一般物件

大手の管理会社は、1・2を持っている場合が多いです。

仲介不動産会社へ営業をする

東京在住の大家、Yさん

Yさんは東京在住ですが、実家が大阪の豊中市の大家さんです。
Yさんは、空き室が発生すると、帰阪し、部屋の状況確認や退去手続きを済ませると、仲介不動産屋さん回りを行っています。

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Yさんも、以前は管理会社にまかせっきりでした。
でも、なかなか空室が埋まらないことに業を煮やし、自分で仲介不動産屋さんへ空室案内の営業を開始したのです。
当初は、苦労したみたいですが動き出してから、空室は埋まってきて、好調に賃貸マンション経営を営んでおられます。

Yさんのマンションは、豊中市という住宅地の人気地域ですが、広めの1LDKで、環境・設備とともに充実しています。
ただ、家賃が近隣より高め設定です。
1人暮らしの普通のサラリーマンでは、なかなか借りにくいのが、現状です。

管理会社にまかせっきりの時は、家賃の高さがネックになっていたのかも知れません。
でも、ご自分で動かれる中でターゲットを明確にして、満室経営を実現されています。

大阪市生野区のSさんの場合

大阪市生野区は、大阪市の中でも最悪の空室率26.8%の地域です。
親から引き継いで、大家なりたてのSさんもかなり苦労されたようです。
Sさんのマンションも高い空室率でした。

空室清掃を実施する中で、Sさんとお話しして、不動産業者営業をお勧めしました。
最初は、なかなか好転しませんでしたが、営業を重ねていく中で、徐々に空き室は減ってきています。

大家の会 Yさんの場合

Yさんは、満室経営を目指して、バリバリに動かれています。
所有するマンションも満室で推移しております。

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「え~っ、不動産営業をしない大家さんって居るの?信じられない」
「不動産屋さんに『また、来たの!』なんて言われて嫌われないように、あの手この手、手みやげも持って不動産屋さんに通っていますよ。満室の時にも、顔出ししているから、何とか満室を維持出来ているんですよ」
「動かない大家さんは、没落するわね」
「うちのマンション、古いて必ずしも条件は良い方ではないけど、不動産屋回りをやっているからなんとかやっていけてるのよ」

Yさんは、他の多くの大家さんの現状の話をすると、上記のような感想を述べられていました。

不動産会社(仲介・管理)でも、仲介不動産営業をする

Kさんは、伊丹市で不動産会社を経営され、自らも大家さんです。
不動産会社では、管理・仲介・収益物件の保有をされています。
また、個人でも賃貸物件を保有されている大家さんです。

Kさんは、会社所有や個人所有の賃貸物件に空部屋が発生すると、

  • 自社の仲介不動産店舗に入居募集の広告を出す
  • 近辺の仲介不動産店舗へ空部屋のチラシを持参して、営業をする

そうです。

Kさんは言います。
「仲介の営業マンは、私ら大家にとっては神様です。だって、入居見込み客を連れて来てくれるのですから。」
「営業マンは多ければ多い程良い。だから、仲介不動産屋へ営業するのです」

当然、Kさんは不動産店舗を構えているのですから、それなりに住居を求めているお客さんは、訪れます。
でも、1日でも早く空部屋を埋めるには、仲介不動産屋の力絶対必要だと思います。

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大家さんと不動産仲介業界のしくみ

入居者募集には、大家さん・管理会社・仲介不動産会社の3者が関係しています。
3者の収入源は

  • 大家さんはもちろん家賃収入です
  • 管理会社は、管理報酬として家賃の5%程度が収入となります
  • 仲介業者は、賃貸契約成約時の手数料
    ここで、重要なのが満室経営を一番望むのが、大家であり次が管理会社であるということです。

空部屋発生時の入居者募集

  1. 空部屋が発生すると、大家さんは管理会社に入居者募集を依頼します。
  2. 管理会社は、空部屋の情報を管理会社が持っているネットワークの仲介業者へ流します
  3. 近年は、よっぽどの時代遅れの管理会社出ない限り、空部屋情報をインターネットのサイトにアップしてくれます。
  4. 仲介業者は、流れてきた空き部屋情報を元にファイルを作成し、店舗を訪れたお客様へ紹介します。

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ここで、重要なのが
管理会社から流れてきた空部屋情報を仲介不動産会社がどの程度活用するかということです。

もし、あなたが仲介不動産会社の人間であった場合、

  • FAXやデーターで流れてきた空部屋情報と
  • 直接店舗を訪れて依頼された空部屋情報
    のどちらを優先又は印象に残りますか?

仲介不動産会社で、お客様に物件を紹介する時、パソコンで検索する場合と分厚い物件ファイルから探す場合があると思います。
更に重要なのが、担当した営業マンが頭に浮かんだ物件から紹介する場合が、多々あると推測できます。

答えは、ハッキリしています。
人間の記憶や感情を含めて直接店舗を訪れて依頼された空部屋情報の方が優先されるのです。

逆に言うならば、管理会社だけに入居者募集を任せていたら、空室はなかなか埋まりにくいということです。

ここで、注意が必要なのは管理会社を「専任」していた場合、仲介業者とのトラブルを防止するために、管理会社に「御社に基本的には、管理をお願いしていますが、早く空室を埋めたいので、チラシを仲介業者に持って回りたい」ということを伝え、了解を得ることです。

管理会社も専任の権利を脅かされない限り、協力してくれると思いますので、丁寧に説明・説得をしてください。

入居者募集の窓口を広げる

伊丹市のKさんのように、自社で賃貸仲介部門を持ちながらも、空室情報を周辺の仲介業者に依頼することは、非常に重要であり満室経営の大前提でもあります。

営業マンの数が多ければ多い程、あなたの賃貸物件・マンションを訪れる内見者の人数は増えます。

内見者の数が多い程、賃貸契約の成約確率が上がるのは、自明の理です。

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満室経営の最大の武器

まさに満室経営の最大の武器は、大家さん自身の(仲介不動産屋への)営業力・行動力です。

  • どんなに駅が近くても
  • 立派な設備に更新しても
  • リフォームで部屋を綺麗にしても
    内見者が訪れなければ、部屋は売れません。

満室経営で、一番重要なのでもう一度言います。
満室経営の最大の武器は、大家さん自身の(仲介不動産屋への)営業力・行動力です。

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